Государственная регистрация передачи прав и обязанностей по договору аренды.

Актуальным вопросом в сфере правоприменительной и судебной

практики является вопрос государственной регистрации передачи прав и
обязанностей по договору аренды, заключенного действующим арендатором
с новым арендатором.
Пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ)
предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права
собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с
ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В случаях, установленных федеральным законом, государственной
регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора,
либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного
самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества,
в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем
жилого помещения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на
срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в
письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации
(далее - ЗК РФ) следует, что договоры аренды земельного участка,
заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной
регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная
регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством
государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Из указанных норм права следует, что регистрации подлежит не право
аренды и не переход права аренды, а договор аренды.
В этой связи выводы судов о том, что регистрации подлежит переход
права аренды, противоречат нормам действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменения договора
возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным
Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и
договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не
вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
В случае если договор аренды заключен в письменной форме и
осуществлена его государственная регистрация, соглашение об изменении
договора аренды должно быть заключено в письменной форме и подлежит
государственной регистрации.
Факт того, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35
ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает
право на использование части земельного участка, которая занята данной
недвижимостью и необходима для ее использования, не свидетельствует о
возможности регистрации изменений в договор аренды в отсутствие
соответствующего дополнительного соглашения в нарушение пункта 2
статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ.
11:51